Professionelle Immobilienbewertung in Rödermark – Ihr zuverlässiger Immobiliensachverständiger
Im Internet bieten zahllose, darunter auch eigentlich seriöse, Portale eine Immobilienbewertung an. Schnell, einfach und sicher soll sie sein, wird versprochen. Wie eine Immobilienbewertung ohne Besichtigung des fraglichen Objekts erfolgen soll, wird mit oberflächlichen Argumenten überspielt.
Häufig taucht der Begriff „Vergleichswertverfahren“ auf. So erklärt ein großes und bekanntes Portal, dass der eigene Vergleichswertrechner auf den Daten von 1,5 Millionen Daten aus anderen Immobilienverkäufen basiert. Dabei taucht immer wieder fälschlicherweise der Begriff „Vergleichswertverfahren“ auf. Dabei handelt es sich um eine rechtlich definierte Methode, die stets den Augenschein des Gutachters voraussetzt. Gleiches gilt auch für zwei weitere Methoden der Immobilienbewertung, das ‚Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV – ist eine Rechtsverordnung des Bundes aufgrund einer Ermächtigung im Baugesetzbuch. Sie regelt ausführlich die Verfahren, die der Wertermittlung einer Immobilie zugrunde liegen müssen.
Die mit Hilfe der Portale ermittelten Werte sind nur als Orientierung zu gebrauchen. Im Rechtsverkehr, insbesondere vor Gericht und beim Finanzamt, werden professionell erstellte Gutachten verlangt. Auch im Verkehr mit Banken ist ein solches Gutachten eine gute Ausgangslage für Verhandlungen.
Warum unsere Immobilienbewertung in Rödermark die richtige Wahl ist
Verwertbare Ergebnisse liefert bei der Immobilienbewertung nur die Beauftragung eines Gutachters oder Sachverständigen wie Andac Kinay.
Herr Andac Kinay ist zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17 024. Die Zertifizierung erfolgt durch HypZert, die führende Institution für Immobiliengutachter, eine Einrichtung der Spitzenverbände der Finanzwirtschaft.
Die HypZert wurde von der Deutschen Akkreditierungsstelle, der BaFin (Bundesaufsichtsamt für Finanzdienstleistungsaufsicht) und dem Bundesfinanzministerium als Zertifizierungsorgan für Immobiliengutachter anerkannt.
Grundlage für seine Zertifizierung, die rechtlich der eines öffentlich bestellten Gutachters gleichsteht, sind abgeschlossene Studien des Ingenieurwesens, der Immobilienwirtschaft und langjährige Berufspraxis.
Durch die Ingenieurkammer Hessen erfolgte die Verleihung der Berufsbezeichnung „Beratender Ingenieur“.
Ausbildung und Zertifizierung ermöglichen Herrn Andac Kinay, Gutachten zu erstellen, die sowohl im Rechtsverkehr mit Behörden und Gerichten anerkannt werden („gerichtsfest“ sind), als auch im Geschäftsverkehr als Grundlage für Verhandlungen mit Kreditgebern dienen können. Herr Andac Kinay gehört zu der Gruppe von Personen, die berechtigt sind, Wertfeststellungen für Immobilien im Rahmen des § 194 Baugesetzbuch vorzunehmen.
Die Wertermittlungen, die von Personen oder Institutionen außerhalb dieses Personenkreises vorgenommen werden, besitzen deutlich weniger Gewicht.
Fundierte Gutachten für Verkauf, Kauf oder Finanzierung
Für Gutachten im Immobilienbereich haben sich in den vergangenen Jahrzehnten allgemein anerkannte und von der Rechtsprechung bestätigte formale und inhaltliche Voraussetzungen herausgebildet.
Die formalen Voraussetzungen:
Der Gutachter muss das Objekt persönlich besichtigt haben und das Gutachten persönlich unterschreiben. Es ist vollständig, einschließlich aller Anlagen, eines Lageplans und Fotoaufnahmen der Innen- und Außenanlagen, vorzulegen.
Die inhaltlichen Voraussetzungen
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Das Gutachten muss nach den Grundsätzen der ImmoWertV aufgestellt sein.
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Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens muss begründet sein.
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Die gesamte wirtschaftliche Einheit muss bewertet werden.
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Das zu bewertende Objekt muss genau bezeichnet und der Stichtag der Bewertung angegeben sein.
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Die Maße des Objekts (Wohnfläche, Nutzfläche etc.) müssen nachvollziehbar angegeben sein.
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Mieten, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Liegenschaftszinssatz u. v. a.m. müssen angegeben und ggf. erläutert werden.
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Die tatsächlichen Miet- und Pachtverhältnisse müssen dargestellt werden.
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Angaben zum Planungs- und Baurecht müssen gemacht werden.
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Es muss eine nachvollziehbare und nachprüfbare Darstellung der objektspezifischen Merkmale erfolgen (insbesondere Baumängel im Einzelfall).
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Andere den Wert beeinflussende Umstände müssen konkret dargestellt werden.
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Abweichungen vom Bodenrichtwert müssen dargestellt und begründet werden.
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Die Nichtberücksichtigung von Wertbestimmungsmerkmalen muss erklärt werden.
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Die Lage des Objekts muss im Zusammenhang mit dem örtlichen Immobilienmarkt bewertet werden.
Transparente und marktgerechte Wertermittlung – Verlässlichkeit garantiert
Vor allem die Rechtsprechung forderte in Urteilen in der Vergangenheit wiederholt, dass Gutachten verständlich formuliert, plausibel aufgebaut, für Dritte verständlich und für Laien nachvollziehbar sind.
Wir, Kinay & Partner, versichern, dass wir bei der Gutachtenerstellung die von Gesetz und Rechtsprechung geforderten Standards gewissenhaft einhalten. Bei der Beschaffung zahlreicher Daten sind wir auf die Vorarbeit anderer Firmen oder Institutionen angewiesen.
Bei der Wertermittlung spielen die Informationen, die von den Gutachterausschüssen stammen, eine bestimmende Rolle. Diese ermitteln Durchschnittswerte auf der Grundlage der aktuellen Grundstücksverkäufe. Dies erfolgt auf gesetzlicher Grundlage. Wir begründen nur Abweichungen unsererseits.
Grundsätzlich gilt jedoch, dass jede Wertermittlung eines Grundstücks, bebaut oder unbebaut, eine theoretische Berechnung ist. Der tatsächliche Wert ist der, der letztlich gezahlt wird, und dieser kann in beiden Richtungen auch von der besten Berechnung abweichen.
Unsere Leistungen als Immobiliensachverständiger in Rödermark und Umgebung
Der Schwerpunkt unserer Tätigkeit ist die Erstellung von Gutachten. Diese unterscheiden sich nach dem Zweck.
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Das Markt- und Beleihungswertgutachten
Banken ermitteln aufgrund gesetzlicher Vorschriften vor der Beleihung eines Grundstücks dessen Beleihungswert. Dieser ist die Grundlage für den Finanzrahmen der Beleihung und vor allem auch für die Festsetzung der Kosten, des Zinssatzes für das Darlehen. Der Beleihungswert liegt deutlich unter dem Marktwert, oft 20 – 50 %. Die Feststellung des Beleihungswerts darf nur durch zertifizierte Sachverständige vorgenommen werden.
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Das Vollgutachten gemäß § 194 BauG und der ImmoWertV (Marktwertgutachten)
Sie werden für gerichtliche Auseinandersetzungen, auch für Scheidungsverfahren und bei Erbangelegenheiten oder Schenkungen benötigt.
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Das Kurzgutachten
Es dient der Preisfindung bei Immobilientransaktionen, ist Gegenstand von Vermögensaufstellungen und Grundlage für außergerichtliche Einigungen.
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Die Wertindikation
Im Unterschied zu der Erstellung von Gutachten erfolgt hier keine Besichtigung des fraglichen Objekts. Die grobe Einschätzung eines möglichen Marktwerts erfolgt auf der Grundlage der Daten der Gutachterausschüsse und der subjektiven Kenntnis der Marktgegebenheiten von Kinay & Partner.
Detaillierte Marktanalysen und objektive Verkehrswertgutachten
Markt- und Standortanalysen richten sich an Unternehmen und Investoren. Die Standortanalyse untersucht die Eignung einer Immobilie für ein bestimmtes Unternehmen. Eine Marktanalyse untersucht, wie es in einer bestimmten Gegend um Angebot und Nachfrage bestellt ist und wie sich der Markt entwickelt.
Die Verfahren für die Wertfindung von Immobilien sind in Deutschland in der ImmoWertV gesetzlich geregelt. Diese nennt drei Methoden.
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Das Sachwertverfahren
In die Wertermittlung fließen ein-
der Bodenrichtwert;
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die Herstellungskosten des Gebäudes;
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die Herstellungskosten der Außenanlagen.
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Berücksichtigt werden dazu der Baupreisindex und die Alterswertminderung.
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Das Vergleichswertverfahren
Die Wertermittlung beruht auf den tatsächlichen Erlösen für gleichartige Objekte in der jüngeren
Vergangenheit und auf der Einschätzung der gegenwärtigen Marktlage.
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Das Ertragswertverfahren
Mit dieser Methode wird der Verkehrswert von Miet- und Pachtimmobilien ermittelt. Das Ertragswertverfahren ist sehr komplex.Im Grundsatz sind dem Rohertrag die Bewirtschaftungskosten abzuziehen. Der Rohertrag bemisst sich allerdings nicht nach dem tatsächlichen Ertrag, sondern nach dem marktüblichen. Die laufenden Aufwendungen werden um die Beträge vermindert, die auf die Mieter umgelegt werden können. Des Weiteren sind sogenannte Barwertfaktoren zu berücksichtigen, die sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer ergeben.
Das Ertragswertverfahren stellt sich dem Außenstehenden zunächst unübersichtlich dar. Wir versuchen aber, es Ihnen so transparent wie möglich darzustellen.
Persönliche Gutachter für Ihre individuelle Immobilie
Das Ertragswertverfahren wird überwiegend bei Anlageimmobilien eingesetzt. Für den privaten Investor ist die Bestellung eines qualifizierten Sachverständigen unerlässlich. Für gewöhnlich werden für die Entscheidungsfindung zu einem Anlageobjekt ein Gutachten nach dem Baugesetz herangezogen, das stets auch eine Markt- und Standortanalyse enthält. Zusätzlich kann eine Beleihungswertermittlung als Zusatzleistung bestellt werden.
Die das persönliche Interesse wahrende Beratung durch den selbstgewählten Sachverständigen ist nicht ersetzbar. Dies gilt auch beim Kauf oder Verkauf von Wohnimmobilien zur eigenen Nutzung.
Die lange Phase niedrigster Zinsen hat überall in Deutschland zu einer Überhitzung der Immobilienpreise geführt. Selbst wenn Kaufpreise aufgrund der belegbaren Transaktionen als marktüblich angesehen werden können, wird eine Überprüfung beim einzelnen Objekt in vielen Fällen andere Ergebnisse zeigen.
In manchen Fällen setzen Finanzämter den Wert von Immobilien zu hoch an, was zu einer erhöhten Steuerbelastung führen kann – insbesondere bei Erbschafts-, Schenkungs- oder Grunderwerbssteuern. Ein unabhängiges Gutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen kann hier helfen, eine realistischere Bewertung zu erzielen und so die Steuerlast zu senken. Das Honorar für das Gutachten erweist sich so schnell als lohnende Investition.
Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung und lassen Sie sich von unserer Expertise als Immobiliensachverständiger überzeugen!
Für eine erste unverbindliche Beratung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Bitte nutzen Sie zur ersten Kontaktaufnahme unser Kontaktformular, wir melden uns zeitnah.
Einem persönlichen Beratungsgespräch sollte in vielen Fällen eine erste Einschätzung der Probleme vorausgehen, um Ihnen eine Liste an die Hand zu geben, welche Unterlagen wir von Ihnen benötigen.
Gerne vereinbaren wir mit Ihnen einen Termin bei Ihnen oder in unseren Geschäftsräumen.