Die Bewertung von Immobilien im Kontext von Erbschaften und Schenkungen erfordert besonderes Fachwissen, da nicht nur der aktuelle Marktwert der Immobilie, sondern auch steuerliche Aspekte eine wesentliche Rolle spielen. Als zertifizierte Immobiliengutachter mit langjähriger Berufserfahrung bieten wir Ihnen eine fundierte Immobilienbewertung, die alle relevanten Faktoren berücksichtigt.

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Steuerliche Relevanz der Immobilienbewertung

Gemäß § 19 ErbStG wird die Erbschafts- und Schenkungssteuer basierend auf dem steuerpflichtigen Erwerb und der Steuerklasse des Erwerbers festgelegt. Eine präzise Bewertung der Immobilie ist daher unerlässlich, um die exakte steuerliche Belastung zu ermitteln.

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Steuerklassen gemäß § 15 ErbStG:​

• Steuerklasse I: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Urenkel und weitere Abkömmlinge in gerader Linie sowie Eltern und Voreltern bei Erwerb von Todes wegen.

• Steuerklasse II: Eltern und Voreltern bei Zuwendung unter Lebenden, Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegereltern und Kinder geschiedener Ehegatten.

• Steuerklasse III: Die übrigen Erwerber und Zweckzuwendungen.

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Der Steuersatz hängt von der Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs ab. Die nachfolgende Tabelle zeigt die entsprechenden Steuersätze:

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Steuerfreibeträge gemäß § 16 ErbStG

Im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer werden bestimmte Freibeträge gemäß § 16 ErbStG gewährt, die den zu versteuernden Betrag erheblich reduzieren können. Diese Freibeträge gelten pro Schenker/Erblasser, pro Erwerber und können alle 10 Jahre in Anspruch genommen werden. Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Schenker oder Erblasser.

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Übersicht der Steuerfreibeträge:

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​Beispiele: Steuerbelastung bei Vermögensübergang durch Schenkung

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Nachfolgend finden Sie zwei Beispiele, die die Berechnung der Schenkungssteuer unter Berücksichtigung der Steuerfreibeträge veranschaulichen. Diese Berechnungen folgen dem Muster aus der bereitgestellten Tabelle.

 

Beispiel 1:

Vater schenkt Tochter eine Immobilie (Wohnhaus) im Wert von 2.000.000 € und alternativ 7.000.000 €:

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Beispiel 2:

Onkel schenkt Neffen eine Immobilie (Baugrundstück) im Wert von 500.000 € und alternativ 3.000.000 €:

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Diese Beispiele verdeutlichen, wie wichtig es ist, die Freibeträge und Steuersätze bei der Planung von Erbschaften und Schenkungen zu berücksichtigen, um die steuerliche Belastung zu minimieren. Unser Expertenteam unterstützt Sie dabei, die für Ihre Situation beste Lösung zu finden.

 

Nachweis eines Geringeren Marktwertes

Bei der Übertragung von Immobilien im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung legt die Finanzverwaltung den Wert des Grundstücks mittels eines standardisierten Bewertungsverfahrens fest. Dieses Verfahren verfolgt das Ziel, eine Bewertung zu erzielen, die möglichst nahe am Marktwert liegt, indem vergleichbare Objekte zusammengefasst und einheitlich bewertet werden. Da jedoch individuelle Merkmale und die tatsächliche Marktnähe oft nicht ausreichend berücksichtigt werden, führt dies häufig zu einer überhöhten Bemessungsgrundlage.

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Als Steuerpflichtiger haben Sie die Möglichkeit, durch ein qualifiziertes Gutachten eines Sachverständigen nachzuweisen, dass der tatsächliche Marktwert der Immobilie niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte Wert. Ein von einem zertifizierten Gutachter erstelltes Gutachten kann dabei den unteren Bereich des rechtlich zulässigen Marktwertes aufzeigen und dadurch zu einer erheblichen Senkung der Steuerlast führen.

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Das von Ihnen vorgelegte Wertgutachten wird vom Finanzamt geprüft, welches nach freiem Ermessen entscheidet, ob der Nachweis eines niedrigeren Marktwertes anerkannt wird. Ein sorgfältig und fachgerecht erstelltes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen (nach HypZert - DIN EN ISO/IEC 17024) wird dabei in der Regel akzeptiert.

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Sollten Sie Zweifel an der Höhe der vom Finanzamt festgesetzten Erbschafts- oder Schenkungssteuer haben, stehen wir Ihnen zur Seite. Wir beraten Sie umfassend und unterstützen Sie dabei, die Fristen für den Einspruch gegen den festgestellten Grundbesitzwert zu wahren.

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Unsere Leistungen

Als Ihr verlässlicher Partner bei Kinay & Partner mbB stehen wir Ihnen mit umfassender Expertise zur Seite, um den korrekten Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Die von uns erstellten Bewertungen sind nicht nur für die Steuerbehörden von großer Relevanz, sondern dienen Ihnen auch als solide Grundlage für Ihre Vermögensplanung. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, um einen unverbindlichen Beratungstermin zu vereinbaren. Wir begleiten Sie professionell durch den gesamten Bewertungsprozess und stehen Ihnen in allen Fragen rund um die Immobilienbewertung für Erbschaften und Schenkungen zur Verfügung.

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Beispielhafte Wertermittlung durch das Finanzamt und durch einen zertifizierten Gutachter

Vater vererbt Sohn eine Immobilie (Wohnhaus):

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​Steuervorteil

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Erklärung:

Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert auf Basis von standardisierten Verfahren, welche zwar marktnah sein sollen, jedoch nicht immer die spezifischen Bedingungen der Immobilie berücksichtigen. Da keine Besichtigung der Liegenschaft erfolgt, werden etwaige Objektmerkmale wie notwendige Modernisierungen, Renovierungen oder spezifische Lagefaktoren nicht einbezogen. Dies führt häufig zu einem höheren festgesetzten Wert.

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Ein zertifizierter Gutachter hingegen berücksichtigt in seiner Bewertung solche individuellen Faktoren, wie z.B. einen Modernisierungsstau, was zu einem deutlich niedrigeren Immobilienwert führen kann. Der Einsatz eines qualifizierten Gutachters kann daher helfen, die Steuerlast zu reduzieren, indem der tatsächliche Marktwert der Immobilie realistischer ermittelt wird.​​​​​​​​​​